CIH学习中心×

*姓名:
 

*企业:
 

*职位:
 

*电话:
 

论坛报名信息×

* 姓 名:
 

* 职 务:
 

* 电 话:
 

* 单 位:
 

* 邮 箱:
 

* 推荐人:
 

* 参加人数:
 

 

CIH学习中心 > 国内新闻 >
全球资讯
  • 国内新闻
  • 国际新闻
  • 活动资讯
  • 学会通知
  • 上海房价暴涨原因分析

    时间:2016-05-24 10:01 来源:明源地产研究院 CIH编辑:admin

      上海房价前一段时间的疯涨是由于三大因素:供求关系是主要矛盾,货币宽松是最大推手,资本避险是投资本性。CIH学习中心借用专家的角度与大家一起做一次上海房价暴涨原因分析!

      1.供求关系是主要矛盾

      上海过去10年间累积供应的商品住宅是182.8万套。累计销售178.5万套,供应减去销售,余量仅4.3万套,三个月就可以卖光了。而这里面还有另外一个数据:上海的核心区,7个区已经连续14周是零住宅供应。

      规划可建面积中还没有批准上市的住房有多少呢?累计10年间,平均每年供应1420万平米,按照每户80平方米,差不多18万套,也就是我们每年卖掉的房子。换句话说,10年间供应的面积基本上全卖掉了。

      上海房子有没有余量呢?其实是有的,第一类是2005年之前推出的土地,还有一些余货,当然这个是周转的过程;第二类是非房地产企业或者非政府公开出让的一些土地,包括城中村改造、政府建保障房、政府机关以前建造的一些房子等。这导致上海供求关系没有刚刚所说的那么紧张,从供应来看,1978年到2005年,上海累计竣工面积6.3亿平方米。如果按照2400万常住人口来算,人均是26平方米,而此前的数据称人均有35平方米,是按照户籍人口算。常住人口也要住房,再加上拆迁,6亿平方米就只有5亿平方米了。

      上海的常住人口人均面积26平方米,还没有包括拆迁。上海供求矛盾在哪里呢?需求非常之大。第一,这10年上海每年新婚11万对,全国平均每结婚3~4对,离婚1对,那么上海每年离婚7万对,还有每年再婚3.8万对。这些人都需要房子。

      第二,这10年间上海的常住人口净增长量为807万,单身人口有44万人(2010年数据),而且现在单身人口越来越多。

      第三,租房需求,2010年上海统计年鉴显示,租赁住房占比39.5%,常住人口购买商品房的为25%。就算这5年间得到了很多改善,假设提升10个百分点,把25变成35,消耗掉80万套住房,相当于这10年间推向社会的住房。

      2.货币宽松是最大推手

      上海的供求关系问题这么大,但是为什么没有在去年或是前年爆发呢?因为去年货币超发。从下图可以看到M2与商品住房的量价有着非常明确的推动关系。

      除了货币超发,利率和首付还降低了。这里面有个逻辑,利率下降销售会上升。那么,货币因素是不是会导致房价持续上涨呢?在美国,经过了几轮量化宽松房价已经恢复,所有大中城市的房价都在往上走,包括伦敦、巴黎、悉尼、堪培拉、墨尔本、新加坡、香港。香港确实经历了两轮暴跌,但是现在房价比2007年、2009年暴跌之前都要高得多,现在正在经历第三轮下跌。

      3.资本避险是投资本性

      什么样的股票是最好的呢?一定是收益最大、风险最低的。那么,什么样的房子是最好的呢?其实跟股票道理一样,买房价上涨速度最快的城市里面的核心地段里面的优质资产,它的收益率一定是最快的,风险是最小的,好比你买股票买最好的行业中最好的企业。其他的企业活不下去的时候,它依然还能喘,这个股票就是最好的。这个就是“剩者为王”的概念。

      所以很多钱跑到上海来了,大家在上海买房子。有人说上海不是限购吗?确实是,但上海房子可以通过公司来买,以前是随时可以转手,现在只是延长到3年之后转手,而且可以卖给非限购的人。可见上海的核心想法不是降房价或是解决供求关系,而是通过高房价调整和优化产业结构和产业人口,提升上海的核心竞争力,包括打击群租、收紧社保缴纳力度等。

      这一切看上去风波不起,但是微观上助推了房价上涨,挤出了低端人口。上海近5年常住人口净增长已经跌破30万。

      有人说上海的房价跟收入完全不匹配,实际上上海的房价跟收入比完全没有关系,即便2006~2014年这几年(除了2009年)人均收入增长的水平、速度跟房价的增长速度几乎是一致的,但其实是没有关系的。因为上海的房子不是为上海人准备的。

      上海在2014年的房价是5.4万,2015年是7.2万,所以上海内环的房价上涨把上海房价带动起来,而实际上上海房价平均只有2.1万,因为上海外环房价平均只有1.6万,外环成交量占79.9%,内环内销售面积仅为3%。

      我们认为上海的房价在可见的未来还看不到顶,但是广州基本上已经见底了,因为广州常住人口几乎不再增长了。广州近三四年常住人口净增长量是7.5万人左右,对于1300万的城市来说这是正常的人口增长率。

      深圳未来十年房价不会超过香港,香港是国际都市,深圳不是,而且深圳的法治跟香港的不在一个层面上。所以我们认为,香港的房价就是深圳房价的顶。当然十年之后我们还不知道。

      北京、上海我们还见不到顶,十几万元的房子跟香港的几十万港币的房子比,也不算贵。上海主要贵的还是内环。所以上海我们判断是小泡沫,不存在大泡沫,除非战争或是海水淹没城市,否则上海房价不会跌。

      相同的逻辑,对于三、四线城市,首先要分析整个城市的结构、经济发展、人口变化、未来需求、城市板块之间的逻辑关系等,如果把这些问题分析透,就不会恐慌。

      4.一线城市房企怎么做?

      一是资金配置。资金是流向供不应求、改善性需求较大的一、二线城市的,所以现在标杆房企会在一线城市拿地,当面粉比面包贵,我们要冷静面对,不要跟风。

      二是谨慎拿地。踩准点,在一个区域内不追涨,但是整个时间区域内,还必须要追。在短期内可以回避。所以我们认为现在买房是个好的台阶,如果现在地价因此而受到冷遇,那就是你买地的一个好时机。逢低买入,逢高抛盘;控制土地房价比,虽说今天的地王不等于明天的楼王,但可以看到,过去的地王全部解套了。

      三是精做产品。提升产品附加值和自身打造产品的能力。中小城市一样缺好产品,如果企业在小城市,可以做小而美、有利润的企业,通过时间换空间,可以通过做精品来维持。

      四是控制节奏。时间换空间,房价控制总会有放松的一天,地王都会解套,但撑得住是最重要的。

      五是关注政策。上海限购持续,控制房价,首付收紧,供应增加,允许场内加杠杆(多套房首付比例下调),不允许场外加杠杆。一线城市会限购,二线城市上涨过快的会出一些调控政策,但是所有的目标是控制房价不过快上涨,而非真的改善供求关系。因为土地资源是政府除了税收之外最大的一笔财富。

    0
    本站所载作品版权归作者及原出处共同所有。凡本网注明“来源:CIH学习中心”的所有作品、文章,版权均属于 本站,转载、摘编或利用其它方式使用上述作品,应注明“来源:CIH学习中心” 或“摘自:CIH学习中心”。
    关键字:CIH学习中心

    相关文章

  • 案例中心
    CopyRight 2005-2018 CIH学习中心 All Rights Reserved 版权所有 北京万智筑诚科技有限公司 京ICP备15029070号-3 京公网安备11010802017370号