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  • 收购万达物业后的N种死法

    时间:2016-06-07 10:37 来源:互联网 CIH编辑:admin

      据CIH学习中心获悉,这些天,物业圈终于赢来了一桩超级并购。

      一位万达高层证实,他们要卖掉万达旗下购物中心外所有物业的物业运营管理业务,包括中高端住宅、公寓、写字楼、商铺等等。

      据说,标的的物业管理面积和年收入,分别超过5000万方和十个亿。按照目前大型物业公司的盈利能力9%计算,净利在9000万左右。动态市盈率,彩生活PE28倍,中奥到家82倍,中海物业30倍。如果取中位值,粗略算算,万达物业估值大概在20~30亿之间。当然,身处风口,飘忽不定,价格实难测算。

      自从物业被吹上风口,并购之声就不绝于耳,但嘴炮居多,谈不上真正的大手笔。偶尔几单有彩生活买下开元,万科买下雅戈尔、首创,中奥买下东方海港。

      但是,都不如收购万达这样具有里程碑式的意义。

      原因在于,万达旗下物业管理,品牌价值高。而之前物业并购案例,项目管理面积都在百万方级别,这一次达到5000万~6000万方,且都在城市中心和副中心,资产价值大。

      我的判断,这不仅仅是物业领域迄今最大的并购案,并且在未来很长一段时间内,都不会出现这么好的交易机会。说前无古人后无来者,并不夸张。

      标的如此,夫复何求。万达的邀约名单里,有万科、绿城、彩生活和中民投这样的豪华阵容就不足为奇了。

      谁拍下这个标的,自然是大家关心的首要。要我说,四大佬各有优势:

      万科,稳,营收盘子大,又有一年前万万合作的接触在先,脱胎于开发商,管理习惯与万达物业类似;

      绿城,正,品牌美誉度高,又港股敲钟在即,同样脱胎于开发商,运营套路重服务、轻经营;

      彩生活,奇,首个上市颠覆行业不说,之后的玩法也处处显示新兴思路;

      中民投,妖,近来闯入物业圈里的大型食肉动物,几十个亿趴在并购账户上买买买了好多项目,资本市场似为核心目标。

      一位年轻勤奋的媒体朋友告诉我,花样年已经拿下了这个标的。有可能(注意,收购主体是彩生活的母公司花样年),但正式结果没出来,不做概率分析。

      接下来,切入正题。

      先泼一盆冷水。麦肯锡曾统计十年间116起英美最大并购案,并购十年后确定有收益的有23%,成败未定的16%,失败率高达61%。

      之所以说这个,首先是因为,并购已经并且仍将成为物业乃至整个房地产业未来很长一段时间的主题词。

      先请买卖双方温习一下这个常识。

      更重要的原因,是基于我的一个大胆判断——物业公司并购的失败机率要远高于其他行业。

      虽说物业管理的本质是打理小区和楼宇的设施设备,但痛点在对业主的服务。如果业主服务得不好,物业公司收不上钱来还算好的,差的情况是,物业公司被业主委员被赶走。最极端的,业委会重新找回那个卖家,买家可谓赔了夫人又折兵。

      一般而言,业主不会轻易更换物业公司,是因为,在同一收费标准线上,物业公司的服务水平不会有太大区别。考虑到磨(zhe)合(teng)成本和物业费成本,业主和物业公司处于一种相对平衡的状态。

      但是,如果是物业公司被收购,小区管理权被动易手,那就难说了。此前大肆并购小区物业的公司在全国范围内引起大量投诉和声讨换物业的,业内都知道,不点名。

      万达标的,覆盖业主在30万~40万户,一旦集体揭竿而起,后果不堪设想。尤其是,过去的万达速度冠绝天下,盖房速度和房屋质量投诉之间的函数关系也深埋炸弹。

      这是第一种死法。

      下面列举的死法会点名,不避矫枉过正之嫌:

      万科物业:与其他几家竞争对手相比最大的不利是,因为是非上市公司,并购成功对市值管理的利好无从体现,但磨合的痛楚和压力在很长一段时间内却会很实在。

      绿城物业:身处上市冲刺期,洽谈收购万达,有重大事项信息披露未尽之嫌。如转由蓝城为主体,一下子能否拿出足够资金存疑。还有值得一提的是,过去并购小区主要是新建物业,前期介入多,存量介入少。

      彩生活:大开大合,虽有开发商花样年背景,但打法基因更像第三方物业公司。上市前后重经营、轻服务特征明显,近期灵魂回归补课基础物业服务,但身体已经飞很远。与万达业主诉求是否一致,存疑。有资深业内人士认为,彩生活的物业管理标准和万达并不在一个层级上。

      中民投:专注于加大盘子尺寸,不见核心服务价值的打造,此前收购,多将项目运营放权原管理团队,万达物业骨干能否留住要打一个问号。因此基础物业服务水平能否延续,难说。

      列举多种死法,核心警示只有一个,那就是物业并购的特别之处:它不像房地产,买坏了好歹还有几块地在那。它是轻资产,服务型资产,弄不好就爽那么一下而已,完了落一身病。

      最后再说个故事,从前有个玩鸟的,买回来一只鹰,鹰没喂好,飞了。

      祝最终买家成为有所收益的那23%。

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