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  • 物管并购的时代逻辑:盈利困境加速扩张进程

    时间:2016-06-14 09:40 来源:21世纪经济报道 CIH编辑:admin

      花样年收购万达物业一事虽未尘埃落定,但已揭示出物业管理市场的大变局。

      从多个消息源获悉,就花样年收购万达物业一事,双方已经签订意向收购协议,待敲定最终细节之后,可能于近期发布正式的收购公告。由于万达物业管理规模庞大,这很可能成为迄今为止中国最大规模的物业并购案例。

      随着我国房地产市场的飞速发展,物业管理市场规模也日益庞大。分析认为,当前物管市场极为分散,未来将迎来一个并购整合的过程,不仅类似的收购还会出现,而且会造就物管巨头。

      提前进入整合期

      作为房地产业的一个重要分支,物业管理行业近年来发展迅速。根据中国指数研究院统计,自2008年至2014年,我国物业管理百强企业所管理的建筑面积由6.7亿平方米增至17.5亿平方米,复合年增长率为17.3%;所管理的物业个数由4300个增至9400个。

      该机构认为,根据近3年年均复合增长率计算,全国未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米。这无疑将形成一个庞大的市场。

      中国物业管理协会会长沈建忠提供了另一个视角。他曾在年初向21世纪经济报道记者表示,在中国人的家庭主要资产中,60%是不动产,20%-30%是金融资产。从全国范围来看,共有16万个社区,7.5亿居民,250多亿平方米的不动产。

      但由于物业管理需要精细化,且盈利能力欠佳,因此与房地产市场相比,物业管理市场的发展相对滞后,且仍处于高度分散状态。

      根据中国指数研究院统计,截至2014年底,中国物业管理行业中合计有超过7万家公司,但仅有不到20家公司的合约管理面积超过5000万平方米。

      具体来看,物业管理公司可主要分为两类,一类具有房地产开发商背景,并在很大程度上受益于母公司充足的物业资源,占总数比例约80%;另20%则为独立的物业管理公司。

      这两种模式都催生出规模相对较大公司。如2015年10月在香港上市的中海物业,旗下约有90%的管理面积来自于中海自身开发的物业,10%来自外部项目。2015年11月在香港上市的物管公司中奥到家,几乎100%的在管面积都来自其他开发商项目。

      在此之前,花样年旗下的彩生活服务集团在2014年6月登陆资本市场,成为第一家在港上市的物管公司。截至2015年底,彩生活的总合约管理面积达3.22亿方,居行业首位。此外还有东光股份、开元物业、嘉宝股份等公司分别在新三板上市。

      但该行业的集中度仍被认为远远不够,并购整合将成为未来一段时间的趋势。

      中信建投将社区O2O市场的发展分为4个阶段。其中,2014年到2016年是市场探索期,企业会陆续涉足该领域;2017年到2019年是市场启动期,市场优胜劣汰,“跑马圈地”即在这一阶段展开;2020年以后,该市场将分别进入高速发展期和应用成熟期。

      目前看来,并购阶段已经提前到来。今年5月,西南某家房地产公司旗下的物管公司,就曾在业内寻找并购机会,并表露出将该项业务做大做强,甚至单独上市的想法。

      按照上海易居研究院研究总监严跃进的观点,做物业管理,规模化经营非常关键。相比于做大规模,树立行业权威,“小打小闹”的经营成本很高,盈利愈加困难。因此,大的物业公司并购小房企的物业项目,会成为后续的主流模式。

      O2O成主要赢利点

      这便涉及到物业管理面临的另一个问题——盈利。在近日的2016年龙湖地产股东会上,董事长吴亚军就直言:“我不认为物业公司现有的模式未来会非常赚钱,我觉得它的问题还是蛮多的。”

      在吴亚军看来,目前物业公司模式中,人工成本占到了75%,且每年还在上涨,但物业费的收入却具有非常大的刚性,很多项目七八年物业费都涨不了一成。“物业公司按照既定模式往前扩张是危险的,必须要通过变革来实现成本的降低。”吴亚军说。

      有分析认为,万达之所以将物业管理业务出售,除因为其并非万达的核心业务之外,还出于物业管理难以实现盈利的考虑。

      有券商人士向21世纪经济报道记者指出,资本市场对物管概念仍然较为欢迎,但态度已经趋于谨慎。其最关心的问题在于商业模式,包括盈利模式、财务报表、发展前景等实际问题。但在现实中,大部分物管企业并未形成可持续的盈利模式。

      申万宏源(7.980, -0.03, -0.37%)的报告指出,即使在大型物管公司之间,利润率也存在显著差异。彩生活在2015年的毛利率为55%,而同期中奥到家仅为33.3%。该机构指出,这种差异主要来源于物业管理费的两种不同收取方式--酬金制和包干制。

      申万宏源指出,当按照酬金制收取时,可将物业费按一个预先厘定的百分比率(通常为10%)记作收益,并以余下管理费用支付开支,因此毛利率通常接近100%;若以包干制进行收取,则需要将收取的物业费全额记作收益,并将从中支付的开支作为直接经营开支,因此毛利率水平取决于公司的议价能力和成本控制能力。

      在实践中,绝大多数公司倾向于采用包干制收费。而彩生活则主要以酬金制方式收取费用。

      但在利润来源方面,如吴亚军所说,传统的物业管理利润微薄,盈利前景不佳。目前普遍的做法是,借助大数据技术,以社区O2O的形式来实现增值。

      今年1月20日在新三板挂牌的嘉宝股份就曾披露,在其收入构成中,传统的物业管理业务占70%,但其对利润的贡献仅有30%。公司七成利润来自增值业务,包括线上生活家APP、线下生活家配送中心、房屋经纪业务、社区经营业务、前期介入、商业运营等。

      主流观点认为,社区O2O将成为未来物管行业的主要盈利点。由于其需要海量的数据支撑,因此会反过来加速物管行业整合。

      在现阶段,这种整合是资本市场追捧的对象。在花样年并购万达物业一事被曝出后,很多券商对相关概念进行推荐。其中,彩生活被多家券商给予“买入”评级,中海物业和中奥到家等也被券商提醒关注。

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    关键字:物业管理 万达物业

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