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  • 万科A:公司拟增发引入深圳地铁集团,拓展“轨交+物业”模式

    时间:2016-06-22 09:17 来源:腾讯财经 CIH编辑:admin

      据CIH学习中心获悉,万科公司6月17日发布发行股份购买资产预案,公司与深圳地铁集团签署了《发行股份购买资产协议》,公司拟以发行股份购买地铁集团持有的前海国际100%股权,初步交易价格为456.13亿元,上市公司将以发行股份方式支付全部交易对价,初步确定对价股份的发行价格为每股15.88元,为定价基准日前60个交易日上市公司股票交易均价的93.61%,对比万科H上周五的收盘价则溢价约7%。据此计算,上市公司将就本次交易向地铁集团发行2872355163股A股股份。前海国际的资产主要为前海枢纽项目和安托山项目,总计容建筑面积1811446平米。

      点评:

      股权变动情况:本次交易后,深圳市地铁集团将持有上市公司总股本的20.65%(原持股比例为0%),巨盛华及其一致行动人将持有上市公司总股本的19.27%(原持股比例为24.29%),华润集团将持有12.1%(原持股比例15.2%),公司员工持股计划将持有3.29%(原持股比例4.14%),H股股东将持有9.45%(原持股比例11.91%)(具体股权变动情况参看表1)。交易完成后,深圳地铁集团将取代巨盛华成为第一大股东,其他股东股权将会被稀释,而H股公众持股比例则将小于10%,不满足联交所规定,预计公司后续将通过增发方式来满足(我们预计还需增发84661388股H股才可满足)。

      标的资产情况:前海国际主要资产为前海枢纽项目、安托山项目两个处于核心位置的大型项目,两项目均处于待建状态:1.前海枢纽项目属上盖物业,主要为商用房,按可售面积计算其楼面地价为2.7万/平米,参考周边8万/平米的写字楼售价,定价相对合理。另外,根据规划,前海综合交通枢纽是穗莞深城际线,是前海蛇口自贸新城十大建设重点,预计未来将建成世界第四,亚洲第一的交通枢纽项目。预计前海枢纽项目未来将会充分享受前海枢纽发展带来的红利。2.安托山项目位于华侨城及香蜜湖高端社区之间,具有核心区稀缺的优质生态及景观资源,项目周边拥有完善的交通、商业、教育、休闲娱乐、景观等资源配套,将有效提高项目的价值。安托山项目按可售面积计算楼面地价为3.8万元/平米,周边项目均价约11万左右,项目的楼面地价地价相对合理。

      对公司未来发展的影响:短期来看,项目为上盖物业,开发周期较长,短期难以贡献利润,定增后短期业绩将会被摊薄。但从长远来看,我国已进入城镇化发展的第二阶段,“轨交+物业”模式将成为发展的主流,公司通过增发购买资产的方式,一方面可以在深圳扩充土地资源,另外可以和深圳地铁集团实现“强强联合”,增强合作关系,提前布局“轨交+物业”模式,使公司在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点。

      目前公司预案目前已通过第一次董事会会,未来还需第二次董事会审议通过以及A股和H股各2/3以上的股东审议通过才可。目前华润集团投反对票,宝能系(巨盛华)及安邦系的选择将会对方案能否通过产生较大影响,我们暂时不调整盈利预测。我们预计公司2016、2017年净利润将达到206亿元和228亿元,YOY增长13.6%和10.7%,EPS1.87元和2.07元,A股按停牌前价格24.43元/股计算,对应PE为13.1倍和11.7倍(未考虑增发),PB2.4倍,估值偏高,幷且收盘前价格高出增发价格15.88元/股53.8%,我们预计A股复牌后将会补跌(停牌期间深成指跌幅达20%),给与中性评级,建议在下跌至合理估值区间后关注。

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