CIH学习中心×

*姓名:
 

*企业:
 

*职位:
 

*电话:
 

论坛报名信息×

* 姓 名:
 

* 职 务:
 

* 电 话:
 

* 单 位:
 

* 邮 箱:
 

* 推荐人:
 

* 参加人数:
 

 

CIH学习中心 > 国内新闻 >
全球资讯
  • 国内新闻
  • 国际新闻
  • 活动资讯
  • 学会通知
  • 万科朱保全:物业圈所谓资产并购其实只是一纸合同

    时间:2016-06-22 09:46 来源:经济观察报 CIH编辑:admin

      据CIH学习中心获悉,6月21日,第十三届(2016)中国蓝筹地产年会在北京举办,万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全出席并发表演讲。他不改幽默本色,开玩笑称“现在不敢出差,生怕回深圳家没了”。虽然他的演讲内容并不过多涉及万科进行中的股权之争,但全程对物业行业的观察与反思同样激烈精彩。

      以下为朱保全发言精华。

      一直琢磨大家想听听什么,我讲股权之争,大家最想听,但是我又不能讲,反正挺激烈。

      邀请我到北京来出差,能来还得来。

      这是一个地产年会,地产自从被说成白银时代之后,地价没见降,但是各个地产公司都开始转型了,地都被央企买走了。

      转型的时候,有几种转法,有的人想做医疗,还有一个最直接的转法,就是原来的物业公司。

      本人在万科工作了接近18年,前面一直做房地产,后来提前感受到了将来地产公司要不行,六年前开始转行做物业了。

      那时候物业还挺苦逼的,突然几年前就出现了上市公司,物业公司一上市之后,在香港市场最低的市盈率都有25倍,地产公司都是七倍八倍,物业公司忽如一夜春风来。

      资本看重物业的两件事

      在过去两年里面,我在深圳总部接待最多的人就是投行。也不知道怎么,突然资本市场开始看重物业公司。

      从跟他们的交流来看,大家都看重的是两件事:

      第一就是中国物业这个行业极其分散。

      中国现在的物业公司数量超过105000家,最大的几家物业公司在一起,这两年的市场占有率才逐渐有所提高。

      第二个就是被中国特色的O2O所吸引。

      现在已经有16家物业公司登陆新三板,在港交所已经上市的是三家,绿城物业将成为第四家在香港上市的公司。如果按去年利润折合PE倍数的话,差不多有70倍。这里面最幽默的是北京的天通苑,以一个项目申请登陆港交所。

      三家港股上市物业的经营效率比较

      我们分析一下已经上市的三家公司。

      从项目数量来说,彩生活是最多的,2000个项目,但是很多分布在三四线城市;中海物业是从中海地产的股东直接分立下来,原来中海地产的股东现在也是中海物业的股东,项目是400多个;中奥到家项目大概是167个项目。

      从总收入来说,彩生活是8.27亿,中海物业是21.47亿,中奥到家是4.2亿。

      净利润,彩生活是1.68亿,中海物业是0.98亿元,中奥到家是0.11亿元。

      彩生活增长最快,因为去年它并购了开元国际。

      彩生活ROE是13%,中海物业是19%,中奥到家是9%。

      最后一个数据是目前投资人已经关注的事情,就是风控能力。这里面有大量的物业费欠费,有坏账拨备,目前最稳健的是中奥,有31%的拨备,中海16%,彩生活只有7.4%,坏账拨备直接影响到后期利润。这块万科物业的坏账拨备是按70%来算。

      行业并购买的是一纸合同

      从去年开始,行业出现了并购,并购大家有的知道,有的不知道,比如上海中盈投下面物业公司在连续收购公司,收购的第一家就是上海排名第三的公司。

      永成物业是宁波最大的物业公司,在去年下半年被中奥到家上市之后收购。

      在我们整个并购过程中,我们发现一个问题,现在变成了一个物业公司自娱自乐的状况。

      A公司把B公司买了,买的是资产还是什么?某种意义上买的就是一纸合同,物业合同是甲乙双方签的,甲方有时候根本不知道他们把这个物业合同已经转让了。

      我们去年收了一个项目,55万平方米,某大牌开发商在长春开发的项目,当时还是比较高端的。

      经过十年的时间,经历了三任物业公司,项目已经被糟蹋得一塌糊涂。我们进去之后投了40万元做了一次大清理,这次清理从小区里面清出了三百多车垃圾。

      今天物业公司并购也好,接项目也好,都是做一件事,离客户更近一点,做O2O,做APP下载,社区金融等等这些事。

      虽然我们前期投入了40万,但是经过三个月,73.78%的业主同意,将物业费从1.54元涨到2.28元。虽然只有七毛钱的增幅,但是别忘了它是55万平方米的一个社区,七毛钱的增幅意味着每年增长500万元,三年是1500万,我们计划把1100万再返还给这个社区。我们可能会获得四百万的收益,这四百万的收益我们早期投入是40亿。

      三年投入40亿,获得400万的回报,是相对不错的投资案例。但是它的前提是我们必须要把1100万还回去,让业主感受到万科物业进驻之后,能够体现出我们的价值。

      资本的风刮得太快了

      今天物业公司还没有完全整明白收入和支出这两条线的事,资本的风就提前刮到行业里了。

      我想做地产的时候,抠户型,抠规划,跟政府谈容积率,谈各种各样的指标,其实还是蛮辛苦的。

      今天当土地越来越贵的时候,房地产变成了一个金融产品。但是物业公司,它的基本服务还没有完全解决的时候,直接互联网化了,直接金融化了,直接资本化了,似乎这个风来得太快,还是多多少少有些影响。

      物业行业某种意义上是B2B2C的行业,在C端要形成一个代理机制,这个代理机制某种意义上过去叫业主委员会,但是随着移动互联网的出现,每个人都可以通过智能终端手机去保持时时刻刻联系的时候,追求到真正C端的意愿,某种意义上比B端的意见更加重要。

      这个行业今天五花八门,我把它称之为叫金融小说里面的剑宗和气宗。

      剑宗很花哨,大家在资本市场上讲故事,各种各样的品牌营销活动都有。但是我们希望万科物业在整个风起云涌的市场里面坚持做气宗。

      不管O2O做的怎么样,不管社区里面各种各样的声音,我们问自己两个问题,第一就是我们对建筑物是否足够的了解?第二我们对业主的根本需求是否真的知道?

      未来中国差不多有接近四百亿平方米的建筑物,这些建筑物是会被保养打理成为百年建筑还是会成为城市垃圾?其实这才是物业公司身上一个最本质的责任。

      今天有太多人,包括地产商转型过程中都会说,过去我们卖了这么多房子,那些客户都是我的客户,都是我的资源,你们物业公司要饭吃,你们守着业主金矿不会挖。

      我对这句话表示正式的质疑:业主并不是一个任人采挖的金矿。

      物业公司本质是对建筑物的打理

      今年上半年我就干了一件事,做好顶层服务。我们需要知道现场每个员工的情况,需要知道建筑物的情况。

      现在我可以在电脑上看到万科1200个小区物业费收缴情况,在手机上就能看到所有员工上岗情况,随时都能知道全国100多万客户跟我们之间发生的关系。

      我们能做到了解每一位员工,了解每一位客户。过去三年,万科物业一直坚持,物业公司本质一定是对建筑物的打理。

      房地产建筑物的产权都是70年,但建筑生命绝不应该仅仅是70年,设备生命、结构生命、设施生命。

      要想让物业管理和业主达到真正对话,必须要把物业管理的价值与资产价格挂钩。

      万科物业合同面积是2亿平方米,服务资产超过三万亿,结合互联网、用数据和信息技术整合社区资源,同时一定要记住劳动力并不是包袱。

      如何盘活生产力?

      我记得去年美团和支付宝打架,动用了线下资源,线下资源相对互联网来说是一个非常有价值的资源。

      很多人说社区是一个金矿,怎么挖掘它?如果像采矿一样对业主的话,最后结果就是枯竭。

      理想中物业生态应该是这样的生态,尊重业主权益,业主是整个生态链的土壤;要了解客户选择物业公司是基于不动产需要被打理。

      资本是水,规范是阳光,最后才能搭建出社区生态,太多人直接看到上面繁荣,看到上面的树,而忘记了土壤本身根基的重要。

    0
    本站所载作品版权归作者及原出处共同所有。凡本网注明“来源:CIH学习中心”的所有作品、文章,版权均属于 本站,转载、摘编或利用其它方式使用上述作品,应注明“来源:CIH学习中心” 或“摘自:CIH学习中心”。
    关键字:CIH学习中心 万科 物业管理

    相关文章

  • 案例中心
    CopyRight 2005-2018 CIH学习中心 All Rights Reserved 版权所有 北京万智筑诚科技有限公司 京ICP备15029070号-3 京公网安备11010802017370号