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  • “营改增”后海南物业代收水电费遇难题? 可开票到户

    时间:2016-06-24 10:11 来源:海南网 CIH编辑:admin

      据CIH学习中心了解,6月22日,来自海南省物业管理协会和海口市物业管理行业协会的多家会员公司反映,称自今年5月1日开始,我省对服务等行业开始施行营业税改征增值税(以下简称“营改增”)后,供水企业给物业公司的税率为3%,而物业公司交的的却是13%的增值税,无形中物业企业自己需要承担10%的税差。因此,物业代征收办法“不利于企业发展”。对此,海南省国税局相关部门负责人认为,“营改增”后物业部门的税费征收更为规范,而如何避免物业公司反映的情况,“目前最好的办法就是开票到户”。

      企业:“营改增”后物业无辜承担水费10%税差

      据富南物业总经理陈庄介绍,今年5月1日开始,我省对服务等相关行业实行“营改增”税制,根据国税部门规定,“营改增”制度实施后,物业公司承担供水13%、供电17%增值税;同时,对物业公司营业年收入达到500万元以上的,增值税由3%上升到6%。

      陈庄说,这种缴税让物业公司“承担了不该承担的税务,造成成本增加”。因为按照目前的规定,供水企业开给物业公司的发票增值税费为3%,而物业公司开给业主的水费发票增值税是13%,中间增加的10%税差则由物业公司承担。

      另外,陈庄认为,除了“无辜承担10%的税差”,按照国税部门现行规定,物业公司营业额年收入达到500万元以上的,增值税由3%上升到6%。但是,“目前不少物业公司水、电费代收额度都大于物业服务费的150%以上。比如,一家公司物业管理费年营业额才200万元,但如果再把代收水电费的300万元纳入,营业额则超过500万元。这就造成增值税由原来的3%增加到6%,物业公司因此多承担3%的营业增值税费”。

      他认为,这必然导致“物业企业经营成本大幅增加,降低服务标准;而如果物业公司不想承担这些税差,把其转移到业主身上,会侵害了业主的利益”。

      行业:目前代收水电费的做法存在缺陷

      海南省物业管理协会秘书长张启云称,按照现行法律法规,“物业公司销售水电的做法明显不合适,应该按照相关规定完善和规范代收水电费的手续”。

      他介绍,多年来,地税部门一直免费为物业企业提供代收水电费发票,以解决现行体制存在的缺陷。但实行营改增后,这一做法被取消。而“如今施行的营改增和水电供应体制,会将我省物业管理行业成本加大,陷入危境”。

      因此,他建议:1、跟全国内地不少城市一样,供水、供电企业向业主直接开票,减掉物业企业转售的中间环节;2、目前海南不少住宅小区都存在候鸟型、空置房多的特点,小区规模小于5万平方米以下的占70%以上,全部实行小规模3%纳税,体现税改减负精神;3、因物业企业无法开票,由业主直接向供水、供电企业购买平价的水和电,并由供水、供电企业开具发票。物业企业也可以代替业主向供水、供电企业提供买水、电服务,但不再为供水、供电企业履行代收义务。

      水务公司:目前不具备入户抄表条件

      张启云称,从1988年我省开展房地产开发建设以来,全省共有4000多(海口2200家)小区大厦中,其中95%至今仍然实行水电公司抄表收费到总表、物业公司到供水电公司购买转销业主的体制。但这种让“物业公司无偿付出代收代缴劳务、物业公司和业主承担小区大厦管线损耗和维护责任”的做法,明显违反了现行抄表收费到最终用户的规定。

      而据南海网记者了解,目前全国多数省会城市已经实现了“抄表收费到最终用户”。那么,对于物业行业提出的“抄表到户”,供水部门对此有何看法呢?6月23日,海口市威立雅水务有限公司相关负责人称,目前海口还没有出台“抄表到户”的具体政策,也不具备相应的管网条件和能力。所以,“目前推行抄表到户不现实”。她认为,“等到条件具备后,供水公司会推行”。

      另外,针对能否委托物业公司代收水费的问题,该负责人认为,“供水公司只跟物业公司发生供水合同关系,却没有跟业主发生合同关系。所以从法律上来说不合适”。不过,该负责人认为,按照目前的条件,“建议营改增最好分阶段施行,不能一步到位”。

      国税部门:可开票到户

      据称,此前海南物业行业也因此事多次向相关部门反映,希望“出台一个较为合适的规定”。

      据了解,此前海南省国税局曾对物业公司反映的这类问题做出解释,认为:供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司,统一向物业管理公司结算收取水、电费,并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为,属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的,应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户,并按销售货物计算缴纳增值税。

      同时,国税部门认为,物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费,同时具备以下条件的,暂不征收增值税:持有相关代收协议;物业公司不垫付资金;代收水、电费时,将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户;物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款,并另外收取手续费(手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税)。

      对此,6月23日,海南省国税局货物和劳务税处的相关负责人表示,营改增的目的是促进税务征收更加规范和公平合理。针对物业企业反映的“无形增加10%税费”的问题,这位负责人解释,根据国家税法规定,供水企业开给物业公司的发票是优惠的“简易”税费,即3%;而物业公司开给业主的“却没有这个优惠,所以达到13%”。

      而对于物业企业反映的“无辜承担税费”的问题,海南省国税局货物和劳务税处相关负责人认为,“目前最好的解决办法是开票到户,让业主直接面对供水供电企业,这样不仅能避免物业企业增加10%税费,同时也不会承担因水电费增加部分的营业增值税费用”。

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