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  • 北京物业市场投资热 二线城市持续疲软

    时间:2016-07-13 08:58 来源:和讯网 CIH编辑:admin

      7月11日,第一太平戴维斯在北京环球金融中心召开新闻发布会,对2016年第二季度华北区物业市场的表现进行回顾和未来展望。

      京甲级写字楼去化压力持续增加

      2016年第二季度,北京甲级写字楼市场迎来大规模供应放量,共四个项目合计带来30.6万平方米新增办公面积。至此,全市甲级写字楼存量达到954万平方米(含自用面积)。全市甲级写字楼空置率进一步上涨至4.4%,环比上涨1.2个百分点(含自用面积)。一方面,在租赁需求减少的市场情况下,大规模集中放量增加了市场去化压力。另一方面,P2P等新兴互联网金融公司的退租风潮持续影响着租赁市场,此类租户比重较高的项目受到较大冲击,出租率下滑明显。

      第二季度,北京甲级写字楼租金降至人民币每平方米每月337.8元,环比下滑0.7%。整体需求减少加剧市场竞争压力,促使业主降低租金以换取出租率。另一方面,随着市场对新兴互联网金融公司不良影响的重视,业主越发看重优质租户,对传统行业给予租金优惠,优化自身租户组合。

      预计2016年内北京还将迎来六个新项目入市,预计将带来35万平方米办公面积,全年新增面积同比上涨64%,市场去化压力进一步加大。在未来集中放量和整体需求放缓的市场情况下,短期内北京市甲级写字楼市场仍将面临出租率和租金双向下行的压力。

      京住宅销售价格持续上涨态势

      第二季度,尽管一手住宅供给量和成交量较去年同期有所回落,销售价格指数则保持上涨态势,截至5月末,环比上涨5.0%,同比上涨17.1%。第二季度,高端住宅市场迎来大规模新增供给,共7个高端公寓项目和10个高端别墅项目取得预售许可证,分别带来1,022套和720套新增供给。第二季度高端公寓成交量同比上涨21.9%至546套。同时,高端公寓成交均价亦上涨至人民币每平方米86,000元,环比上涨2.8%。高端别墅成交量上涨至484套,同比大幅上涨116.1%。高端别墅成交均价人民币每平方米57,300元,环比上涨2.5%。北京市土地市场供给依旧稀缺,其中仅两幅居住用地。居住用地竞拍依旧火热,两幅地块均经录得50%溢价率。

      第一太平戴维斯预测,短期内一手住宅新增供给将继续回落,且将主要分布在五环外。五环内新增项目则普遍“豪宅化”,其中,朝阳和丰台将录得最大供应规模。在经历过去几个季度的成交量高位运行后,随着库存的减少,预计下一阶段成交量将继续下滑。价格方面,由于供给的相对有限以及一线城市住宅产品较好的投资属性,短期内一手住宅市场仍将维持上涨趋势。

      京投资市场热度不减

      第二季度,写字楼一手散售市场继续表现活跃,成交面积合计65.2万平方米,同比激增166.6%。同时,总成交金额亦同比激增170.6%至180.6亿元人民币。土地供应方面仍保持低位,北京仅有8幅土地供应,同期,仅12幅地块成交,成交额合计129亿元。居住用地仍然较受品牌开发商青睐,平均溢价率维持高位,达约50%。

      快速发展的第三产业所带来的稳定需求及较高的投资收益率将令办公产品继续受到投资者的青睐。北京未来土地供应仍将有限,在此情况下,成交楼面地价,尤其是居住用地的成交楼面地价将有可能进一步攀高。

      二线城市甲级写字楼租金或将下跌

      据第一太平戴维斯统计,今年以来,天津(楼盘)金融租赁行业热潮减退,不少不良资产企业退出市场,办公需求逐步回落至理性水平。令中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量为22,700平方米,环比下降16%。中心城区整体空置率环比上升5.4个百分点至42.3%,同比上涨18.4%。中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金为人民币每平方米每月141元,环比及同比均下降0.3%。

      第二季度,青岛全市写字楼存量增至157.5万平方米,由于新近入市项目空置率较高,青岛写字楼空置率环比微升0.2个百分点至20.1%。同期,甲级写字楼租金录得人民币每平方米每月105.8元,同比上涨2.9%。

      大连(楼盘)总存量仍为110万平方米,部分企业退租令全市空置率大幅上升至17.5%,环比上升7.7个百分点。同期,大连甲级写字楼租金季度环比下降9.0%,至每平方米每月人民币112.2元。

      未来三年,二线城市还将迎来大规模新增供给。由于供给集中,竞争加剧,未入市项目的业主将根据市场变化采用更加灵活的租售策略,但同时也加大了未来市场的不确定性。鉴于新增供应量难以在短时间内被市场吸纳及经济放缓等因素,预计整体出租率和平均租金水平将有所下跌。

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    关键字:物业市场 第一太平戴维斯

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