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  • 寻求“最大公约数”解了物管死结

    时间:2016-07-15 09:48 来源:凤凰资讯 CIH编辑:admin

      “物业管理关乎千家万户和基层社会治理,却成为最大的民生痛点之一。”南京市人大常委会主任陈绍泽介绍,在南京12345投诉工单中,物管纠纷一直高居民生类诉求前列,总的状况是“三个不满意”:业主不满意、物管企业不满意、政府不满意。南京立法征求民意座谈时,一些物管企业、业委会负责人流下了眼泪。之所以出现这样的“死结”,除了相关制度设计存在缺陷,还由于物管各方主体:业主、物管企业、建设单位、专营单位(水电气网络等)和政府之间关系没有理顺。“南京物管立法,就是平衡各方权利义务,培养契约意识,寻求化解渠道。”

      南京市物业办徐成认为,物管五大主体除了政府,其他主体都有自身利益诉求,业主希望少缴费享受好服务,物业期望低投入高收益,专营单位因为少数业主欠费停水停电,导致一人生病、大家吃药……“各方诉求也不是完全没有道理,但摆到一起,就形成了冲突,南京物管条例,就是寻求最大公约数,在保障对方利益的前提下,主张自己的权利。”

      寻求业主和物业间的“最大公约数”,南京首创“第三方评估制度”。当双方“公说公有理、婆说婆有理”,纠缠不休时,可以委托独立的第三方评估物业服务。鼓楼区旭日景城小区十年内换了三家物业,环境依然脏乱差,业主不满意,物业费只收到四成。去年底成为新条例试点小区后,请来专家队伍对小区物业服务评估。摸清“家底”后,评估组建议小区适度上调物业费重新招投标。今年初旭日景城物业费从1.3元/平方米涨到1.6元/平方米,按照1级资质、4类服务请来“新管家”,半年下来小区面貌焕然一新,物业费收到了八成。

      专营单位也不能随意停水拉电了,新条例出台“公共服务保障制度”,规定不得因为部分业主未交费停止已交费用户服务,当然,业主拒交物业费也会承担失信成本,“征信制度”规定“经法院判决或仲裁仍不履行缴费义务的,纳入信用信息系统”。

      没有利益诉求,

      政府也不能“置身事外”

      政府在物管中没有利益诉求,并不表示可以“置身事外”。南京《条例》坚持开门立法、问题导向,在行政执法、市场监督和法规实施中,政府不能“缺位”。

      事实上涉及到违章搭建、油烟扰民等违法问题,物业并没有执法权,而有些政府部门不愿进小区执法,导致小区内矛盾越积越多。条例建立“实名投诉登记制度”,规定城管、规划、建设、环保等12个政府管理部门,对业委会、物业公司涉及公共利益的投诉登记受理、限时回复,把执法触角延伸至小区,把矛盾化解在萌芽状态。

      南京立法调研中了解到,前期物业管理往往是矛盾突出、意见集中的阶段,原因有的是建设质量问题,有的是开发商设施设备配套不到位。为剪除这个“痼疾”,南京建立建设单位保修金制度,按建安造价2%交存物业维修金,建设单位如不履行保修责任,维修费用在保修金中列支。

      涉及物管内部的制度完善和换届交接,条例也有创新规定。南京建立独立建账制度,设立共有资金专用账户,定期公示账目。同时为避免新老物业、业委会衔接出现的“齐抓共管”、“站双岗”扯皮现象,条例规定业委会换届10日内,把所有账目资料移交街道保管,再交给下一届业委会;物管企业被“炒”后拒不退出或移交资料的,业委会可请求公安机关介入。

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    关键字:物业管理 南京物管立法

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