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  • 全市仅两成小区成立业主委会 珠海小区业委会缘何如此难产生?

    时间:2016-07-15 09:49 来源:腾讯房产 CIH编辑:admin

      物业管理不仅与每个居民的日常生活息息相关,而且关系到社区和谐社会稳定。但近年来,物业管理公司和业主纠纷呈现高发态势,如何化解两者之间的矛盾,更好地提高小区管理水平,改善社区生活环境,共同建设美好家园,成了社会转型时期亟需解决的问题。

      日前,市法制局对正在审查修改的《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》公开征求社会意见,社会反响较大。对此,市委社管部、珠海特区报和珠海市南方社会建设研究院联合组织我市的民情观察员主要围绕物业管理问题,特别是业主委员会建设、化解物业管理纠纷、健全物业管理制度等方面进行了专题调查和讨论,形成了富有针对性的民情分析报告。

      焦点1

      成立业委会的门槛高周期长

      近年来,珠海因成立业委会引发的业主与物业公司、开发商之间的纠纷和矛盾屡见不鲜。目前,我市成立业委会的住宅小区约占全市小区的两成,远低于全国平均水平。

      业委会成立为何如此之难?主要有四个方面的原因:一是成立业委会的门槛高、周期长,需要填报、审批、公示的书面材料多达39份,正常情况下半年才能完成全部程序。二是镇街、社区居委会支持不到位,特别是当前社区居委会服务功能弱化,对协助业主成立业委会积极性不高,提供的指导和实际帮助有限。三是多数小区群众自发成立业委会的目的,是为了监督和规范物业公司经营行为,有的甚至就是为了炒掉物业公司,遭到部分物业公司或开发商的阻挠。四是业主对社区公共事务参与度不高,居民自治难以落到实处。

      建议1:适当降低业委会成立门槛

      观察员丁焕松

      一是成立业委会的门槛不宜设得过高,适当降低门槛,合理放宽条件,科学优化流程,相关内容既要符合法律规范精神也要便于业主实际操作。二是政府部门要主动推动小区成立业委会,把业委会建设纳入镇街、居委会的日常重点工作,通过专题培训等方式,为业主提供必要的帮助,有条件的也可通过政府购买服务方式,聘请社会组织专门指导和帮助业主成立业委会。三是加强行业自律,针对部分物业公司阻挠业主成立业委会的不当行为,一经查实,物业协会要给予相应处罚,并录入物业服务企业信用档案。四是通过组建小区业主QQ群、微信群、社区议事厅等形式,让业主参与小区公共事务和管理,也使业委会成立过程做到公开透明。

      专家点评

      北京师范大学珠海分校白非:政府部门应积极推进小区业委会的成立,而不是在矛盾激化后被动应付。更要重视对物业公司和业委会工作规范的培训、指导和监督,使小区的业主与物业公司实现制度性和谐。

      暨南大学陈晖:政府应从创新社会管理、加强业主自治的角度,指导和支持成立业委会。现在各村居都有法律顾问,可以让专业律师帮助业委会发起人或筹备组了解业委会的成立程序和操作规范,确保业委会在法制的轨道上运行。

      北京师范大学珠海分校刘振环:居民自治是现代社会治理的基本理念,珠海业委会成立比率远低于全国平均水平,政府部门需要摆布好整体利益和局部利益,个人利益与群众利益的关系,做出体现公平和效率的制度安排。

      建议2:取消“推定原则”适用

      观察员周赛群

      小区管理的原则是业主自治,对于业主大会表决的事项,应当由业主大会进行规范,而不是由政府从外部进行干预。建设部发布的《业主大会和业主委员会的指导规则》仅规定:“未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。”对未投票的业主是否可以推定同意多数人的意见,我市可由业主大会议事规则来确定。因此,建议在条例中删除该条款,将该部分内容交由业主大会议事规则确定。条例已在推动电子投票系统建设,该系统使用后,业主的投票率会大大增加,在条例中删除推定原则,也不会对业主的权利造成实质性损害,更不会对业主大会的顺利召开形成障碍。

      专家点评

      北京师范大学珠海分校刘振环:取消“推定原则”适用的建议要区别情况。一律取消“推定原则”,会使首次业主大会的成立执行“严格双过半”要求,更增加了成立业主委员会的难度。比较可行的方法是,首次业主大会依然施行“推定原则”,待业主委员会成立、小区《业主大会议事规则》制定通过后,不再执行“推定原则”,对相关事项未投票的业主是否可以推定同意多数人的意见,由业主大会议事规则确定。

      焦点2

      部分物业公司或发展商暗中阻挠

      在我市不少小区,业主想成立业委会,却不知如何发起,筹备经费也无法明确。个别小区早在数年前开始筹备成立业委会,但由于开发商和物管公司不配合而长期拖延,业委会成立遥遥无期。而另一些小区虽然成立业委会,但许多是在维权需要下催生的,当业主与开发商或物管公司和平相处时,多数不会主动成立业委会。

      究其原因,在于不少开发商和物管公司缺乏现代管理思维,往往误认为业委会是给开发商、物管公司“挑刺”的,担心业主委员会成立后会“炒”掉物管公司,所以不积极配合。同时,一些住宅质量存在问题、产权证未及时办理、配套设施落实不到位的小区,担心业委会成立后出现集体维权的情况,所以对业主成立业委会不仅不支持,还暗中阻挠。因此,打破房地产开发商及物管公司之间的利益链条非常必要。

      建议:避免业委会成立“难产”需破除利益链条

      特约观察员禹华超

      一是取消前期物业管理制度,采用业委会成立前由开发商负责承担所有管理费用、业委会成立后由业主来承担的制度。二是采取开发商的回避制度。开发商本来是一个经济实体,而业委会则是一个基层的群众性自治组织,业委会成立没必要让发展商参与其中。三是要明晰小区的公共物权,彻底清除开发商盘踞小区不走的各种借口。目前国内很多会所、停车场等由于权属不明,房地产开发商往往能有多种手段证明归其所有,不但拥有巨大的经济收益,而且在业委会中也成了最大业主。

      专家点评

      北京师范大学珠海分校白非:如何规范前期物业确实需要研究,但由开发商承担物业费的做法有些偏激,可能会造成另外的结果,即业主没有人愿意成立业委会,因为可以享受免费的物业管理。

      如何切断建设单位与前期物业之间的利益关系值得研究,除目前重视招投标方式外,应当由基层政府代表业主选择符合小区物业管理要求的前期物业服务标准。

      北京师范大学珠海分校刘振环:成立业委会愿望强烈的小区大多是物业冲突严重的地方,而一旦以炒掉物业公司为业委会成立目标,则势必遭到现任物业公司的极力阻挠。利益博弈至此已经使相关部门的工作陷入被动应付,制度供给的严重不足十分明显。

      在这一背景下,如何能够创新制度安排,开发拓展社区资源,实现“共赢”是对政策制定者的考验。“前期物业管理”现阶段仍是符合实际的制度安排,问题在于如何规范好物业和业主活动,使各方的利益都能较为充分的体现。

      焦点3

      业委会各种制度形同虚设

      业委会成立难,但成立后的业委会能否规范运作,真正发挥业主自治作用,同样存在问题。一是业委会日常运作不规范,各种制度形同虚设,部分业委会决定事项既没有公示也没有书面记录。二是业委会自我管理能力较差,多数成员组织观念薄弱,自律性不强,随意缺席例会,不尊重民主议事和决策原则,也有滥用职权擅自作决定、损害业主合法权益的现象,如个别业主当选业委会委员后,伙同新物业炒掉旧物业、要求物业公司减免或不交管理费等。三是业委会专业化程度不高,业委会对物管行业缺乏必要了解,单方面站在业主利益角度考虑问题,不能正确对待物业公司的正常经营行为。四是对业委会的监管缺位,镇街、社区居委会对业委会的指导和监管基本处于空白状态,而业主监事会由于产生程序复杂,同样处于“难产”的尴尬境地。

      建议:加强监管规范业委会自治行为

      观察员丁焕松

      一是加强业委会自身建设,制定业委会监督管理的实施细则,完善例会、议事、经费使用、信息发布等工作制度。二是规范业委员成员履职行为,加强法治宣传教育,建立业委会内部奖惩激励制度和成员违规退出机制,对超出业委会自身职责范围外且违反有关管理规定的行为,镇街、居委会要依法及时予以纠正和处理。三是提高业委会专业化水平,组织新当选的业委会委员参加专题培训,了解物管基本业务知识,掌握国家相关政策法规。四是加强业委会监管,镇街、社区居委会要加强对业委会的业务指导,加大业委会党建力度,多组织成员参与社区公共事务管理决策,在目前业主监事会难产的情况下,可通过业主代表旁听的形式参与业委会管理决策,从而实现对业委会的监督。

      专家点评

      北京师范大学珠海分校白非:目前最基层的选举条件设置过于严苛,制度设计中过于重视业主委员会成员的形式条件,却忽略了最重要的管理能力、法律意识、职业操守等个人素养,使得好不容易成立的业委会未能很好的发挥维护业主合法权益、协助物业企业做好沟通服务的作用。

      暨南大学陈晖:建议尝试建立职业化或半职业化的业委会制度,建立对业委会的监督和第三方审计制度。探索居委会和业委会之间优势互补的管理模式,如设置居委会时尽量与住宅小区衔接,以居委会的规模服从于小区的独立与完整性;鼓励业委会成员通过选举来兼任居委会成员,人员交叉减少矛盾;通过对居委会经费的下拨或设施的开放,解决与居委会范围一致的业委会的运作经费与资源共享。

      北京师范大学珠海分校刘振环:科学的社区治理需要专业化的人才队伍。珠海目前急需有组织的社区介入,开展培训指导,全面提升社区工作者的政策水平和服务创新能力,提升物业公司和业委会的专业水平,探索设置社区工作服务咨询机构,指导建立标准化社区。

      焦点4

      物业服务纠纷逐渐增多

      近年来,随着我市房地产市场的迅猛发展,物业服务队伍逐年扩张,各种物业服务纠纷也逐渐增多,特别是小区业主与物业服务企业之间因为拖欠物业服务费、业主财物被盗、小区卫生和安全环境、物业服务企业的选聘退出等矛盾不断产生。如果这些物业纠纷全部依靠司法途径解决,法院负担大,程序复杂,也浪费了宝贵的司法资源;如果依靠行政机关解决,民事主体之间的纠纷行政机关不便也无法过深介入,投诉量大行政机关也疲于应对,程序复杂既耗时间又费人力物力。如何有效化解这些纠纷,维护小区和谐及社会稳定,成为政府亟待解决的重要问题。

      建议1:化解物业纠纷需创新调解机制

      特约观察员禹华超

      一是建立健全物业纠纷调解组织。成立市物业纠纷人民调解委员会,负责本辖区物业纠纷调解工作。对实有人口总量大、密度高、住宅小区矛盾纠纷多发的镇街,应在镇、街本级建立物业纠纷人民调解委员会,专门受理调解物业纠纷。二是构建行政指导扶持与社会各方参与相结合的新型格局,明确相关部门职责,引导社会各方积极参与,充分发挥人民调解、司法调解、行政调解“三调联动”作用。三是健全纠纷化解工作机制,定期开展住宅小区矛盾纠纷的排查和预防,司法所、城管办、综治办、物业办等部门之间应加强横向联系和纵向协调,打破条块分割,实现无缝对接,大力引导纠纷当事人尽可能选择人民调解的方式,解决物业纠纷个案争议。

      专家点评

      北京师范大学珠海分校白非:近年来物业企业与业主的矛盾冲突越来越激烈,成立专门的物业纠纷调解机构很有必要,类似机构已经在全国许多城市成立。物业管理服务虽是最基层的具体事务,但涉及的是民生保障与社区和谐,应当建立联动联防的纠纷调处机制。

      暨南大学陈晖:充分利用目前社区所有的人民调解组织、村居法律顾问、社区心理咨询机构等,为业主和物业公司搭建一个沟通交流平台,让物业纠纷调解与法院的诉前调解、诉中调解形成一个联动的调解网络,快捷地化解物业纠纷。但是在人员、场所、经费、制度等方面要形成组织或制度保障,确保物业纠纷人民调解工作规范有序。

      建议2:红黑榜推动物管服务提档升级

      特约观察员李栋

      很多物业服务企业只关注收取物业费、停车费,并未能按规定提供保洁、安保等基本的物业服务,而现行法律法规又缺少对物业服务企业未按规定提供服务的相应规定。建议一是建立协同监管和联合惩戒机制,实现违法违规企业“一处违法、处处受限”,提高行业诚信度和服务水平。二是建立诚信信息披露和黑名单制度。物业服务企业的基本信息、企业业绩和企业警示记录将记入企业信用档案并向社会公示,接受社会监督。对有不良行为的物业服务企业向社会公开,对检查问题多、排名落后的物业服务企业实行末位淘汰,取消相应资质。三是公开物业服务内容与收费、设施设备养管状况、物业服务考评结果等相关事项,建立企业负责人月接待制度,及时了解业主需求,改进日常服务,不断提升业主对物业管理服务的满意度。

      专家点评

      北京师范大学珠海分校白非:在物业管理中物业企业和业主均应依法履行各自义务,任何一方不诚实守信都会对社区和谐造成破坏,建立诚信管理制度非常必要。建议学习深圳市的做法由市住房和建设部门组织建立专门的物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度。

      建议3:探索建立物业收入与服务质量挂钩制度

      特约观察员李栋

      从走访调查来看,那种耍无赖死活不交物业费的人少之又少,绝大多数人拒交物业费是因对物业服务心存不满,或认为自己权益受到伤害,却又无法得到公正的解决方才出此下策。建议一要为业主维权提供更为完善的制度保证。按照目前法律法规,业主有权监督物业公司服务,表达合理诉求,但真正执行起来却难,特别是一些服务细节,业主要想取证维权困难甚至无门。二要探索建立物业收入与服务质量挂钩制度,改变过去物业干好干坏都是同一收费标准的制度,建立业主评审物业服务等级制度,等级高的物业方可按正常标准收费,等级低的则按下降的百分点打折收费。三要建立恶意拖欠物业费评定机制。对于不交物业费的,不能一律视为恶意拖欠,必须要经过相关机构的评定。只有经过追缴,无正当理由拒交,但仍继续拖欠的人才可定为恶意拖欠,录入个人信用档案。

      专家点评

      北京师范大学珠海分校刘振环:将欠物业费的行为列入个人信用档案是保证物业契约履行的有效方法,但必须是经过法律程序确认的“欠费”才能列入个人信用档案,不能以任何方式扩大解释和适用范围。

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