种种迹象，公募REITS临近-运营春天？！
近日，某地产集团的物管老总会员讲了一个刚发生不久的故事：“她开自己车办事时被溅起的石子将前挡玻璃砸坏了，在朋友圈发了几张图片，无意中被集团老大看到了，什么话都没说，第二天一大早原来地产开发用的一台高档商务车就停在了物管办公区门口，从此归他们专用。“
”三十年河东，三十年河西“此类感叹CIH中国学习中心的同仁听得越来越多了！
截至2019年2月底已在港股提交完材料等待上市的物管或运营企业已超过十家，CIH知道的正在准备材料的还有十几家。
IPO还不能算是物企春天的来临。物企上市有利于培育有实力的运营机构，提升服务能力及品质，但若物业市场未发生本质改变，IPO将缺乏可持续的根基，也必将成为不了支撑国家经济的新锐量。物企IPO市值主要是基于资产的运营服务收益还是基于互联网故事？能融多少钱？融来钱后怎么花？与运营团队有多大关系？等等，在此类问题上还是缺乏一些基础支撑。
这个基本支撑就是资产运营市场的真正清晰并扩容，最终还需公募REITS，存量资产运营才能成为一个独立的大市场，运营力量才能真正从配角逐渐成为关键的独立主角之一。
为何是公募REITS？
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融投建管退的资产管理CIH中国学习中心自2011年就在推动，一直推不起来，原因在于”退“上。不论是私募REITS基金、类REITS或CMBS（商业房地产抵押贷款支持凭证），都属于债权融资，期限不长，退出方式不论怎么包装最终都是到期还本付息，万达的超高债务就是其典型。而公募REITS一直就是此类资管金融工具的退出方式之一，也是最好的退处方式。
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公募REITS自身即为实体经济，也只有在公募REITS推动下的不动产资产价值及效率提升才能为其它实体产业起到重要支撑作用。
公募REITS的种种迹象
种种迹象显示公募REITS的脚步越来越近，CIH中国学习中心的判断是在1-2年之内有望实现。
在进行具体分析时，我们用到了一个基本的分析方法如下：
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1、公募REITS等同于独立的SPV上市公司，先看看股市的迹象。
中国股市自成立就有一个核心主线逻辑：配合国企改革。公募REITS在2007年前后被正式拿出来讨论过，最终决策未通过，原因很多，其中一个主要原因是对主线逻辑的助力不大。那之后就是金融危机，然后就是四万亿，然后就是地产开发的更猛烈的一轮扩张。
2014年又一轮牛市启动背后依然是希望解决国企改革问题，可惜在2015年夭折。其后是PPP扩张、现金安置、保障房公租房建设等等，地产又度过一个阳光明媚的春天。
在内外环境夹击之下，去年底股市又开始一轮稳步的上涨行情。结合在2018年12月31日国企三供一业改革的最后时间表，公募RIETS的必要性有了一个理由。
从科创版目前公布的信息来看，备案制、市值条件10亿往上，在经过一段时间的调试之后，其模式及经验可直接用于公募REITS上。美国的公募REITS市值在万亿美元，中国若启动，考虑到大量的基础设施、公共不动产或国企不动产，市值规模可能会远超美国。
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2、再看看税收方面的迹象。
重复税负是国内REITS推动的一大障碍，主要在于交易流转税和所得税方面。但要去掉或减少某方面的税收，必须要有另外的补充。
我们可以看到真正资产保有环节的房产税已经在路上了，所得税方面已经开始有所调整。另外，在增值税改革已基本完成的基础上，对解决影响REITS的相关税收问题的难度会越来越小。
税收方面还有一点，香港计划近期开征房屋空置税，税率可能相当高，是否在为内地趟路？这种可能性不小！
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3、从基建领域来看看。
自2014年开始大启动的PPP，成为了EPC工程合同以及地产又一轮扩张的重要助力之一，最终结果是地方债务的急速放大，公私合营成为单纯的政府买单。
PPP在规划阶段的核心是物有所值评价，该评价不是基于投资开发建设阶段，而是基于实实在在的运营阶段价值进行的。可惜这个帐国内很少有机构能算和敢算，强推的最终结果必然不会太好。
而PPP和国企混合所有制改革都是国企改革的重要手段，其持续性毋庸置疑，有实力的运营企业及真正的运营能力就成为了一个重要前提条件。
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4、最后分析下房地产方面的迹象。
房住不炒、共有产权、长租公寓、城市更新等等，在近两年的”冷冻“市场环境中，国家在引导与逼迫大家要关注与重视不动产的运营价值了。
很多人说高周转导致近几年房屋质量是有史以来最差的，各类事故及质量问题在网上的曝光量也是前所未有的多。这仅仅是现象，本质在于移动互联网让个体利益的主张能力得到充分释放，这个趋势无法回头且会越来越强烈。每个项目都要干好且都要充分考虑运营阶段的可能问题，这已逐步成为一个共识。
房屋已是国民财富的主要部分，也是国家的巨量资金池，但有可能成为爆发的火山，”冻住“并不能真正解决问题，现有股市不论从容量还是方式上都难以真正化解该问题，而公募REITS将是一个很好的可行途径。
综上所述，我们可以看到公募REITS已成为一个必要选择，并且其推出的条件正在快速形成与完善中。运营的春天正在来临！
但还有一个重要的小问题。
2015年之后本地运营力量崛起速度很快，运营标杆项目层出不穷，各种创新纷纷涌现。但其背后存在一个共性问题：稳定性！这些项目因某个英雄而成为标杆，英雄离开后标杆也就名难符实了。因而我们能够发现在很多重要项目上，甲方对于本地企业的判断标准要看企业更要看真正负责该项目的人。
相对而言，”国际五大行“就要好很多，他们做的项目可能不一定个个是标杆，即使是标杆可能也没有国内企业的标杆项目更出彩，但其项目的平均底线要高出国内相应规模企业很多。
国内企业在组织模式、核心团队建设、管理标准与体系、品牌建设等方面还有待改进与更加务实，以获得资本及市场大众的信任与认可。CIH作为不动产管理领域的国际专业学会，一直专注于此并推动着行业更持续的发展，”国际五大行“作为CIH全球重要的企业会员，其相关董事及以上人员和公司重视的助理董事或副董事几乎全都经过了CIH的学习、评估和认可程序。
CIH中国为运营春天而生！
